IHR RECHT IN GUTEN HÄNDEN

Schönheitsreparaturen

Im Rahmen eines Mietverhältnisses über Wohnraum bereiten die sogenannten Schönheitsreparaturen oftmals einen fruchtbaren Boden für Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter, die dann im Einzelfall erst vor Gericht einer Klärung herbeigeführt werden. Im Allgemeinen versteht man unter Schönheitsreparaturen Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung der durch den vertragsgerechten Wohnungsgebrauch entstandenen Abnutzungen des Mietobjektes geeignet sind. Hierunter fallen zum Beispiel das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen (Lackieren) von Heizkörpern, Innentüren sowie Fussböden. Ferner sind Fenster und Aussentüren von innen zu streichen. Im Einzelfall sind Dübellöcher zu beseitigen als auch von der „Norm" abweichende Farbgestaltungen von Wänden und Türen auf das „Normmaß" anzupassen.

Nach den gesetzlichen Regelungen in den §§ 536 und 548 des bürgerlichen Gesetzbuches

§ 536

Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauche geeigneten Zustande zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten.

§ 548

Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

ist grundsätzlich der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgerechten Zustand verantwortlich und zuständig. Dies kann und wird in Bezug auf Schönheitsreparaturen oftmals vertraglich auf den Mieter übertragen. Wichtig ist hierbei, dass diese Pflichtübertragung ausdrücklich im Vertrag geregelt ist. Bei fehlender Regelung oder versäumter Markierung entsprechender Auswahlfelder im Vertrag verbleibt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter.

Soweit die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Mieter wirksam auferlegt worden ist, steht diesem das Recht zu, die Reparaturen selbst auszuführen. Dabei müssen die Arbeiten aber einer fachmännischen Ausführung mittlerer Art und Güte entsprechen. Die oftmals in Mustermietverträgen zu findende Regelung, wonach die Schönheitsreparaturen (inkl. Reinigung des Teppichbodens) von einem Fachmann durchzuführen sind, wurden von der Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 19.8.1993 des OLG Stuttgart) insoweit als unwirksam eingestuft.

Die zeitlichen Abstände für die Durchführung von Schönheitsreparaturen sind von der Rechtsprechung wie folgt als grundäzlich angemessen eingestuft worden:

  • 3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschen
  • 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume
  • 7 Jahre für andere Nebenräume

Jedoch sind diese Fristen variabel zu handhaben, da sogenannte starre Fristenregelungen, die nicht auf die Erforderlichkeit des Einzelfalles abstellen, unwirksam sind. Sogenannte Abgeltungsklauseln in Mietverträgen, wonach bestimmt ist, dass der Mieter soweit die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind bei Auszug anteilige Renovierungskosten tragen muss, sind nach neuester Rechtsprechnung des BGH (Urteil vom 18. Oktober 2006) ebenfalls unzulässig. Auch ein vom Vermieter geplanter Umbau des Mietobjektes zum Zeitpunkt der Vornahmeverpflichtung von Schönheitsreparaturen entläßt den Mieter nicht aus seiner Pflicht, wenn durch den Umbau die Schönheitsreparaturen vernichtet werden.

Es läßt sich somit festhalten, dass sich vor der Vornahme einer Schönheitsreparatur ein Blick in den Vertrag lohnen kann. In Zweifelsfragen sollte ohnehin der Rat eines Rechtsanwaltes eingeholt werden.