IHR RECHT IN GUTEN HÄNDEN

Staffelmiete

Staffelmiete statt normaler Mieterhöhung

Am Anfang eines Wohnraummietverhältnisses vereinbaren die Parteien in der Regel eine Monatsmiete, die sich an der aktuellen ortsüblichen Miethöhe orientiert. Da der Vermieter seine Kostensteigerungen verständlicherweise an seinen Mieter weitergeben möchte, versucht dieser im Wege der Mieterhöhung den Kostendruck abzumildern. Das Gesetz sieht für eine derartige Mieterhöhung einen strengen formalen Ablauf vor. So ist der Vermieter u. a. gehalten seinen Mieterhöhungsanspruch entweder auf Basis eines Mietenspiegels, von mindestens drei so genannten Vergleichswohnungen oder eines entsprechenden Sachverständigengutachtens auf dessen Ortsüblichkeit zu belegen. Fehlt es bereits an einem offiziellen Mietenspiegel, wird der Weg zur Mieterhöhung mehr als beschwerlich. Ohne Mietenspiegel sind viele Vermieter mangels Informationen nicht in der Lage, 3 Vergleichswohnungen zu benennen.

Um diesem Mieterhöhungsproblem zu begegnen, bietet sich die Vereinbarung einer Staffelmiete bei Abschluss des Mietvertrages an. Ein Staffelmietvertrag unterscheidet sich von einem „normalen“ Mietvertrag nur insoweit, als dass die zukünftigen Mietsteigerungen von vornherein zwischen Vermieter und Mieter fest vereinbart sind. Diese vorweggenommene Mieterhöhung ist in § 557a BGB geregelt. Nach dieser Vorschrift kann für eine beliebige Dauer die zu zahlende Miete im Voraus bestimmt bzw. vereinbart werden. Bei der Vereinbarung einer solchen Staffelmiete ist unbedingt zu beachten, dass die Zeitabstände zwischen den jeweiligen Mietanhebungsstufen mindestens 1 Jahr betragen müssen. Weicht ein solcher Zeitabstand auch nur um einen Tag von der Mindestzeit ab, ist die Staffelmietvereinbarung in Gänze unwirksam. Von daher ist bei der Berechnung der vereinbarten Zeitabstände die Mindestzeit von 1 Jahr unbedingt einzuhalten. Des weiteren muss die jeweilige Erhöhung oder aber neue Miete betraglich bestimmt sein. Die Angabe z. B. einer prozentualen Anhebung reicht nicht aus und führt zur Unwirksamkeit der Staffelvereinbarung. Eine Staffelmietvereinbarung könnte z. B. wie folgt aussehen:

„Die Miete beträgt € 600,00. Sie erhöht sich jeweils zu folgenden Terminen auf folgende Beträge:

ab 1.1.2014 auf € 650,00

ab 1.1.2015 auf € 700,00

ab 1.1.2016 auf € 740,00

ab 1.1.2017 auf € 800,00 „

Alternativ könnte auch nur der jeweilige Erhöhungsbetrag angegeben werden:

„Die Miete beträgt € 600,00. Sie erhöht sich jeweils zu folgenden Terminen um folgende Beträge:

ab 1.1.2014 um € 50,00

ab 1.1.2015 um € 50,00

ab 1.1.2016 um € 40,00

ab 1.1.2017 um € 60,00 „

Viele Mietvertragsvordrucke im Handel bieten bereits entsprechende Vertragsklauseln, die sich leicht auf die jeweiligen Bedürfnisse anpassen lassen.

Die jeweiligen Mietsteigerungen können unterschiedlich hoch ausfallen. Diese sind frei vereinbar. Es muss nicht die Kappungsgrenze von 20 % gem. § 558 Abs. 3 BGB beachtet werden. Die Mietstaffeln unterliegen lediglich der Höhe nach den Grenzen der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG sowie der Mietwucher gem. § 291 StGB. Eine Mietpreisüberhöhung liegt z. B. nur dann vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschritten wird unter Ausnutzung eines geringen Angebot an Wohnraum. Von daher können die Mietparteien durchaus im Einzelfall eine weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbaren. Dies gilt für jede Mietstaffel separat.

Der Nachteil der Staffelmiete ist, dass sie starr und unflexibel ist. Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung ist es dem Vermieter nämlich nicht möglich, die Miete anderweitig anzupassen. So sind u. a. Modernisierungsmieterhöhungen ausgeschlossen. Auch kann der Vermieter bei Unauskömmlichkeit der Staffelhöhen diese nicht einseitig anpassen. Lediglich die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen bleibt daneben möglich. Von daher sollte ein Vermieter vor Abschluss derartiger Staffelmieten im Einzelfall genau prüfen, ob in naher Zukunft Modernisierungsmaßnahmen anstehen, die umgelegt werden sollen.