Mietrecht
Sonderkündigungsrecht

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 15. September 2021 klargestellt, dass ein im Mietvertrag vereinbarter Kündigungsausschluss für Eigenbedarf keine Wirkung gegenüber dem Ersteher der Immobilie in der Zwangsversteigerung entfaltet.

Ersteigert jemand eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung, so hat dieser häufig die Absicht, die betreffende Immobilie (z. B. Wohnung/Haus) nach Erwerb selber zu nutzen. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung liegen die betreffenden Verträge im Zusammenhang mit der Immobilie nicht immer zur Einsicht vor. Als Infomation erhält man im Zwangsversteigerungstermin z. B. gerne auch nur den Hinweis auf ein bestehendes Mietverhältnis, ohne dass der entsprechende Mietvertrag vorgelegt werden kann. In Wohnraummietverträgen finden sich in einigen Fällen durchaus Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter, wonach eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist. Da der Erwerber einer Immobilie in die bestehenden Verträge (z.B. Mietverträge) grundsätzlich einsteigt (§ 566ff BGB), würde ein derartiger Kündigungsausschluss auch diesen Erwerber verpflichten. Ein solches Risiko könnte den einen oder anderen Bietinteressenten davon abhalten, sich an der Zwangsversteigerung aktiv zu beteiligen.

Etwas anderes gilt aber bei dem Eigentumserwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Laut § 57a ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) steht dem Erwerber im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht für den ersten zulässigen Termin zu. Dieses Sonderkündigungsrecht ist Bestandteil der gesetzlichen Versteigerungsbedingungen. Aufgrund dieses Umstandes kann dieses Sonderkündigungsrecht auch nicht durch vertragliche Vereinbarungen im Mietvertrag umgangen werden. Hintergrund sind u.a. die zu schützenden Interessen des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers. Diese würden unterlaufen werden, wenn ein Ersteher keinen Eigenbedarf geltend machen könnte.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes kann hier nachgelesen werden.