Kündigung der Mietwohnung wegen Eigenbedarfs
Mietrecht

Sie haben gerade eine Wohnung oder ein Haus gekauft, welche(s) bereits vermietet ist, oder aber sind bereits seit längerem Eigentümer einer Wohnimmobilie, die sie aber vermietet haben.Nicht selten möchte ein Eigentümer seine eigene Wohnimmobilie auch selber nutzten. Ist aber diese Wohnimmobilie bereits an Dritte vermietet, kann die Durchsetzung der Selbstnutzung dieser Wohnimmobilie sich im Einzelfall als nicht einfach herausstellen. Im Gegensatz zum Vermieter kann der Mieter von Wohnraum das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten ordentlich kündigen. Der Vermieter hingegen benötigt für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses grundsätzlich ein berechtigtes Interesse.

Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters liegt nach den gesetzlichen Regelungen gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB z. B. dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf). Hierbei wird nicht vorausgesetzt, dass der Vermieter sämtliche Räume der betreffenden Immobilie zu Wohnzwecken benötigt. Deshalb kann der Vermieter auch dann nach obiger Vorschrift kündigen, wenn er die Räume nur zum Teil zu Wohnzwecken, ansonsten aber zu gewerblichen Zwecken nutzen möchte. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 26. September 2012 sogar entschieden, dass eine alleinige geschäftliche Nutzung der Wohnung durch den Vermieter als Kündigungsgrund ausreiche, soweit der Nutzungswunsch des Vermieters nachvollziehbar und vernünftig ist. In dem entschiedenen Fall ging es um die Nutzung der Wohnung als Büro durch die Ehefrau des Vermieters.

Sind mehrere Vermieter vorhanden, so kann der Eigenbedarf für nur einen der Vermieter geltend gemacht werden. Ist hingegen die betreffende Wohnung vom Eigentümer einem Dritten zur Vermietung überlassen worden, so kann vom Vermieter nicht wegen des Eigenbedarfs des Eigentümers die Kündigung ausgesprochen werden. Ähnliches gilt, wenn eine im Eigentum mehrerer Personen stehende Wohnung nur von einem der Eigentümer vermietet wird. In diesem Fall kann nicht zu Gunsten des Eigentümers gekündigt werden, der nicht gleichzeitig Vermieter ist.

Maßgeblich ist die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens des Vermieters. Die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens fehlt, wenn der Vermieter z. B. lediglich die Selbstnutzung oder Nutzungsüberlassung an einen Angehörigen behauptet, ohne dies tatsächlich zu verfolgen. Gleiches gilt für eine ungewisse Absicht. Hingegen ist die Absicht des Vermieters nicht auf eventuell bessere Alternativen hin zu Überprüfen. Insoweit ist der Eigentümer als Vermieter über die Verfassungsgrundsätze geschützt. Die Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung wird von den Gerichten teilweise noch unterschiedlich bewertet. Das Landgericht Berlin hat aber nunmehr in seiner Entscheidung vom 22. August 2013 eine derartige Nutzung als ausreichend angesehen und der Eigenbedarfskündigung entsprochen. Fällt die Nutzungsabsicht weg, so ist nach der überwiegenden Ansicht der Rechtsprechung der Ablauf der Kündigungsfrist maßgeblich. Veränderungen nach diesem Zeitpunkt sollen keine Rolle mehr spielen. Verstirbt der Vermieter nach Ausspruch der für sich ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung, so kann sein Erbe die Kündigung nicht weiterverfolgen. Hat der Vermieter nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung die Immobilie veräußert, kann er die Kündigung nicht weiterverfolgen, soweit der Erwerber nicht mit der Nutzung der Wohnung durch den Veräußerer einverstanden ist.

Grundsätzlich kann auch ein Erwerber einer Wohnung nach seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch Eigenbedarf geltend machen und ein Mietverhältnis kündigen. Eine allgemeine Wartepflicht, wie sie früher aus § 4 MSchG abgeleitet wurde, gibt es nicht mehr. Eine Kündigungsbeschränkung für den Erwerber ergibt sich gem. § 577a BGB nur im Falle der Wohnungsumwandlung (Begründung von Wohnungseigentum) nach Überlassung an den Mieter.

Entsteht die Eigenbedarfssituation kurz nach Abschluss des Mietvertrages, so ist eine Eigenbedarfskündigung nicht generell ausgeschlossen. Maßgeblich ist hier, ob bei Abschluss des Mietvertrages die Bedarfssituation bereits absehbar war. Allerdings dürfte ein diesbezüglicher Nachweis im Einzelfall nicht einfach sein.

Bei der Eigenbedarfskündigung kommt es letztlich immer auf den jeweiligen Individualfall an. Die spezifischen Umstände des Einzelfalles bestimmen über die Durchsetzbarkeit einer solchen Kündigung. Insoweit können auch nur sehr bedingt allgemeingültige Regeln für die Eigenbedarfskündigung aufgestellt werden. Festzuhalten ist, dass die Eigenbedarfskündigung kein Ding der Unmöglichkeit ist. Der Bundesgerichtshof hat mit seinen zurückliegenden Entscheidungen seine insoweit durchaus vermieterfreundliche Einstellung dargetan.