Entscheidung im Mietrecht

BGH Urteil vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19

Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss

Baulärm von einem Nachbargrundstück begründet nicht automatisch einen Mangel an der Mietsache selbst. Es liegt allenfalls im Einzelfall eine Abweichung vom vertraglichen Zustand der Mietsache vor. Diese kann entweder durch ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung im Mietvertrag gegeben sein. Baulärm auf einem Nachbargrundstück wird wohl grundsätzlich als nachträgliche Veränderung der Umfeld-Bedingungen einzuordnen sein. Gibt es hierzu keine ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarungen, so kann allenfalls eine konkludente Vereinbarung greifen. Hierfür reicht aber die einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters nicht aus. Gerade in Stadtlagen kann dies nicht angenommen werden. Es sei zu bedenken, dass der Vermieter regelmäßig keinen oder nur wenig Einfluss darauf hat, dass die Umgebung zum Mietobjekt während der Dauer des Mietverhältnisses unverändert bleibt. Daher sei es auch nicht sachgerecht, dem Vermieter einseitig das mit der Bebauung des Nachbargrundstücks einhergehende Immissionsrisiko aufzuerlegen. Auch der Wohnungsmieter nehme an der Situationsgegebenheit der Mietsache insoweit teil.