Eigentum verpflichtet
Haftung des Grundeigentümers



Schon Art. 14 Absatz 2 des Grundgesetzes spricht diese Verpflichtung des Eigentümers explizit aus. Insbesondere Eigentümern einer Immobilie erwachsen diverse Verpflichtungen im Zusammenhang mit ihrem Grundbesitz. Die vielen Haftungs- und Bußgeldtatbestände sollten den Eigentümer dazu bewegen, seinen ihm obliegenden Schutz-, Vorsorge- und Sicherungspflichten hinreichend nachzukommen. So obliegt dem Grundstückseigentümer aus zivilrechtlicher Sicht die so genannte Verkehrssicherungspflicht. Danach ist das Grundstück, das darauf befindliche Gebäude und dessen Bauteile sowie Anlagen und Einrichtungen verkehrssicher zu halten, so dass z. B. Dritten kein Schaden entsteht. Ein Klassiker dieser Verkehrssicherungspflicht ist die hinreichende Schnee- und Eisbeseitigung. Diese betrifft nicht nur das eigene Grundstück mit seinen Wegen sondern auch im besonderen Maße die dazugehörenden öffentlichen Wege. In Deutschland wird die Schnee- und Eisbeseitigungspflicht für derartige öffentliche Wege (insbesondere Fußwege) von den jeweiligen Gemeinden in entsprechenden Straßenreinigungssatzungen geregelt und den jeweiligen Anliegern dieser öffentlichen Wege auferlegt. Hier gibt es durchaus regionale Unterschiede insbesondere im Zusammenhang mit der zeitlichen Geltung dieser Räumverpflichtung, so dass sich auf jeden Fall eine Information der individuellen Verpflichtung für jeden Grundstückseigentümer anbietet. Der Umfang der Räum- und Streuverpflichtung ist von der Rechtsprechung entsprechend entwickelt worden. So gilt für öffentliche Fußwege eine Breite von mindestens 1 Meter, so dass zwei sich begegnende Fußgänger vorsichtig aneinander vorbeigehen können. Auf dem eigenen Grundstück soll hingegen eine Breite von einem halben Meter ausreichend sein. Kommt es dann doch zu einem Glatteisunfall, so tritt nicht automatisch eine Haftung des Räumverpflichteten ein. Die Gerichte haben hier ihre Rechtsprechung auf ein Mitverschulden des Verunglückten ausgerichtet. Dieses Mitverschulden kann im Einzelfall sogar die Haftung des Streupflichtigen vollkommen in den Hintergrund treten lassen, so dass der Verunglückte leer ausgeht. Das Landgericht Itzehoe und das Oberlandesgericht Schleswig verfolgen in diesem Bereich eine sehr strenge Linie und bewerten ein Mitverschulden des Verunglückten recht hoch. Ungeachtet dieses Umstandes sollte aber jeder Grundstückseigentümer über eine entsprechende Haftpflichtversicherung verfügen, die im Zweifelsfall eine mitunter erhebliche Schadensersatzforderung (insbesondere bei Personenschäden) abfängt. Eine Rücksprache bei der Versicherung ist unbedingt anzuraten, da Versicherungen durchaus zwischen Eigennutzung und Fremdnutzung der Immobilie unterscheiden.

Während der Alleineigentümer insoweit autonom entscheiden kann, ist der Wohnungseigentümer auf die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft angewiesen. Hier ist es nicht ungewöhnlich, wenn die Eigentümergemeinschaft einmal anders entscheidet, als es der einzelne Wohnungseigentümer für richtig hält. Gemäß Â§ 21 Absatz 3 und Absatz 5 Ziffer 2 WEG sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung durch entsprechende Beschlussfassung die entsprechenden Maßnahmen zu ergreifen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Da dem einzelnen Wohnungseigentümer oftmals die Vielfalt der obliegenden Pflichten nicht bekannt ist, bietet sich die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung mit der Durchführung der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft an. Der Verwalter bereitet für die Eigentümer die notwendigen Beschlussfassungen vor und informiert die Gemeinschaft über sich ergebenden Handlungsbedarf. Innerhalb der Gemeinschaft gibt es ebenfalls Pflichten gegenüber dem einzelnen Miteigentümer. So dürfen z. B. bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nur beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme übermäßig (im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG) beeinträchtigt werden. Diese Prüfung obliegt im Zweifel dem Verwalter, der eine solche Beschlusslage veranlasst. Auch dies kann eine Einschränkung für die Gemeinschaft bedeuten, wenn diese mehrheitlich eine Maßnahme (z. B. Änderung der Fassadenerscheinung, Veräußerung gemeinschaftlichen Eigentums) befürwortet und an einem sich widersetzenden Miteigentümer schließlich scheitert. Hier kann es im Einzelfall zu nicht unerheblichen Unstimmigkeiten innerhalb der Gemeinschaft kommen. Auch der Eigentümerwechsel innerhalb der Eigentümergemeinschaft schützt nicht vor späteren Überraschungen. So können den ausgeschiedenen Eigentümer durchaus Zahlungsverpflichtungen aus der Zeit seiner Eigentümerstellung später einholen, soweit er diesbezüglich z. B. entsprechende Vereinbarungen in dem Kaufvertrag vereinbart hat. Der neue Eigentümer jedenfalls muss für âAltverbindlichkeitenâ des vormaligen Eigentümers einstehen, soweit hierüber erst nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft beschlossen wurde. Es ist dringend anzuraten, vor dem Erwerb von Wohnungseigentum in die entsprechende Teilungserklärung zu dem Wohnungseigentum Einsicht zu nehmen, um darin enthaltene mögliche Verpflichtungen vor dem verbindlichen Erwerb zu erkennen und abzuschätzen. So ist eine darin enthaltene Vereinbarung zur Altschuldenübernahme durch den Erwerber nach Ansicht des Bundesgerichtshofs wirksam.

Es gilt somit sich vor dem Erwerb einer Immobilie mit den damit einhergehenden individuellen Verpflichtungen ausreichend auseinanderzusetzen, um spätere ungewollte Überraschungen zu vermeiden.

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