Mietrecht
Rückständige Mieten zeitnah titulieren

Zahlungsrückstände in einem Mietverhältnis über Wohn- oder Gewerberäume deuten oftmals auf massive Störungen in dem Vertragsverhältnis hin. Als Vermieter ist es daher angeraten, Zahlungsunregelmäßigkeiten des Mieters unverzüglich mit diesem aufzuklären. Hier gilt es zu vermeiden, dass nachhaltige Liquiditätsprobleme des Mieters zu gleichen Problemen auf Seiten des Vermieters werden. Oftmals kommt es vor, dass Vermieter in derartigen Fällen über Monate Mietausfälle hinnehmen, bevor sie selber zur Sicherung der eigenen Ansprüche erforderliche Schritte einleiten. Die Fälligkeit der Mietzahlungen ist fast immer eindeutig vertraglich geregelt, so dass der Zahlungsverzug leicht feststellbar und ein Zahlungsanspruch durchsetzbar ist.

Tritt ein Mietrückstand auf, so ist die Ermittlung der Ursache und deren zeitnahe Beseitigung im Interesse beider Vertragsparteien. Dem Mieter droht im Zweifel eine Kündigung des Mietverhältnisses. Sind die Zahlungsschwierigkeiten von nachweisbar vorübergehender Natur, dient eine frühe Aufklärung hierrüber der Erhaltung des Vertragsverhältnisses. Auch dies ist im Zweifel im beiderseitigen Interesse.

Allerdings sollte der Vermieter seine fälligen Zahlungsansprüche rechtzeitig absichern. Versprechungen des Mieters mögen hier nur sehr bedingt hilfreich sein. Der Anspruch auf Mietzahlungen verjährt nach den gesetzlichen Regelungen erst 3 Jahre nach Ablauf des Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist. Insoweit würde kein sofortiger Handlungszwang entstehen. Allerdings gilt bei der Forderungsvollstreckung stets das Windhundprinzip. Der Schnellste hat die besten Chancen.

Mit einem gerichtlichen Titel über die ausstehenden Mietforderungen hat man zumindest die Möglichkeit, die Zwangsvollstreckung zu betreiben und so auf mögliche weitere Vermögenswerte des Mieters zugreifen zu können. Ein vollstreckbarer Titel kann im Wege des gerichtlichen Mahnverfahrens (Vollstreckungsbescheid), des Klagverfahrens (Urteil) oder durch Abgabe eines notariellen Schuldanerkenntnisses erlangt werden. Die für den Schuldner günstigere Wahl ist dabei das notarielle Schuldanerkenntnis. Allerdings bedarf es hierfür der Mitwirkung des Schuldners.

Auch Mietrückstände in Zeiten der Corona Pandemie können so tituliert werden. Der Kündigungsausschluß aufgrund von Mietrückständen wegen der Corona-Pandemie bedeutet nämlich nicht, dass derartige Mietrückstände von der gerichtlichen Geltendmachung ausgeschlossen sind.

Als Vermieter sollte man daher im Eigeninteresse darauf bedacht sein, seine Forderungen aus dem Mietverhältnis zeitnah vollstreckbar zu machen. Denn leider sehen sich oftmals Schuldner erst nach erfolgter Titulierung zur Tilgung der Verbindlichkeiten in der Lage.